Інвестиційні перспективи в Буковелі: думки СЕО NUMO Development про готельний бізнес, його переваги та труднощі.

Карпати з кожним роком набирають все більшої популярності як місце для відпочинку. Ріст внутрішнього туризму, широкий спектр розваг у всі сезони та відносна безпека зробили цей регіон справжнім туристичним центром. За туристами слідує й бізнес, що активно розвиває новий для України сегмент прибуткової нерухомості — кондомініумні готелі (апарт-готелі).

Власники купують окремі номери (апартаменти, юніти) для отримання пасивного доходу. Це аналогічно купівлі квартири для здачі в оренду, але вигідніше і без зайвого клопоту -- усіма організаційними питаннями займається професійна керуюча компанія.

Одеська будівельна компанія NUMO Development, заснована Максимом Коганом та Артуром Лупашком, у партнерстві з Ribas Hotels Group, реалізує проєкт апарт-готелю Melis поблизу гірськолижного курорту Буковель. Про унікальність проєкту, умови для інвесторів та перспективи ринку дохідної нерухомості розповідає Артем Курган, СЕО NUMO Development.

Компанія NUMO Development з впевненістю увійшла на ринок прибуткової готельної нерухомості, стартуючи з реалізації готелю на 300 номерів у одному з найкрасивіших регіонів України – у Карпатах. Поділіться, будь ласка, детальнішою інформацією про цей проєкт.

NUMO Development -- компанія заснована одеситами Максимом Коганом та Артуром Лупашком, котрий також є власником Ribas Hotels Group, що здійснює управління готелями по всій Україні та за її межами. Разом вони створили готель Wol-121 в Одесі, який успішно працює. Готель дуже полюбився гостям, користується великим попитом і приносить хороші прибутки. Завдяки цій синергії була створена девелоперська компанія -- NUMO Development. Сьогодні ми будуємо готель в Карпатах -- Melis. Для нас це флагман. Хочемо, щоб він відповідав усім уявленням про те, яким має бути ідеальний готель. Від локації і до інфраструктурних рішень.

Яким буде готель і чим він відрізнятиметься від решти?

Основна перевага нашого закладу — це дивовижна локація. Ми розташовані всього за 10-15 хвилин на автомобілі від підйомників до гірськолижних трас Буковеля і водночас оточені красою національного парку. Наші плани передбачають органічне облаштування території, що максимально зливається з навколишнім лісом. У нас не буде капітальних споруд, альтанок чи бруківок — лише доглянуті стежки, можливо, з легким підсвічуванням, щоб створити атмосферу перебування в недоторканій природі. Ці стежки приведе на мальовничу полонину та з’єднають готель із маршрутом до гори Хом'як. Сам готель матиме дев’ятиповерхову структуру. В його складі працюватимуть два ресторани площею 700 і 550 квадратних метрів відповідно. Один з ресторанів матиме експлуатовану покрівлю для використання в ясну погоду, де також планується розміщення літнього кінотеатру, який стане однією з візитних карток нашого закладу. Також у нас заплановано СПА-центр площею 950 квадратних метрів з внутрішніми басейнами та відкритим басейном на терасі з приголомшливим видом.

Соціальна відповідальність підприємств стає все важливішою. Яким чином ви сприймаєте цю концепцію і чи реалізуєте її у своїй роботі?

Впроваджуємо та популяризуємо нові підходи. По-перше, інклюзивність — Melis стане абсолютно безперешкодним простором. Будь-яка людина зможе легко і комфортно переміщатися з одного місця в інше. Ми детально опрацьовуємо всі нюанси, зокрема, освітлення та його акценти — уникаємо агресивних відтінків і різких спалахів, які можуть негативно впливати на чутливу психіку.

Другий пріоритет -- екологічність. Роботу ми розпочали із аналізу ключових екологічних проблем регіону. Тут немає централізованих мереж -- опалення, водопостачання, каналізації. Побутові відходи з сусідніх готелів і приватних садиб проходять через переважно застарілі очисні споруди, потрапляють у річку Прутець, забруднюючи її. В Melis буде встановлено найсучасніше очисне обладнання. Ми проводили дослідження: якість очищених ним побутових відходів краща, ніж річкова вода.

Ще одна проблема -- засміченість територій. Тому вирішили зробити в готелі велику сортувальну станцію сміття і запустити екомаршрут: місцеві мешканці зможуть звозити відсортовані відходи на певні точки, звідки ми їх будемо забирати, сортувати і відправляти на переробку. Ми вбачаємо в цьому свою соціальну місію -- бути корисними. Працюємо також з вчителями і дітьми, розробили для них навчальний посібник із сортування та поводження з відходами.

Чи залучаєте ви експертів чи консультів до створення інклюзивного дизайну?

Нам допомагають досвідчені проєктанти-архітектори, які мають експертизу в інклюзивності, знають стандарти, обізнані зі світовими практиками. Не з усіма девелоперами у них виходить реалізувати свої ідеї, бо інклюзивність -- це додаткові витрати, не всі забудовники до цього готові. Ми навпаки акцентуємо на цьому увагу, бо вважаємо, інклюзивність суспільною нормою. Також консультуємося з майбутніми гостями, які мають інвалідність і які безпосередньо будуть стикатися з нашими рішеннями під час відпочинку.

Яка ситуація з будівництвом? Що вже виконано і які наміри на поточний рік?

Роботи ведуться дуже активно. Повністю закінчили фундамент -- це перший і найдовший етап. Чим вище піднімаємось, тим швидший темп робіт. Зараз на першій секції заливається моноліт четвертого поверху. Паралельно незалежна бригада монолітників виганяє другу секцію. В планах на 2025 рік -- завершити повністю коробку і скління, зробити більшу частину інженерних мереж.

Спочатку ми планували реалізувати проект у двох етапах, поступово вводячи кожен з них в експлуатацію. Проте, для підвищення ефективності будівництва та враховуючи спільний підвал, прийняли рішення зводити та вводити в експлуатацію весь комплекс одночасно. Завершення робіт заплановано на кінець 2026 року. Однак варто пам’ятати, що після цього ще кілька місяців знадобиться для проведення пусконалагоджувальних робіт та підготовки до повноцінного запуску готелю.

Які ключові труднощі виникають у процесі реалізації проєкту?

Ведення бізнесу в умовах війни в Україні — це безперервний ряд викликів, але ми свідомо обрали цей шлях. Ми створюємо та розвиваємо нашу справу, оскільки віримо в майбутнє України, в її зростання та туристичний бум після перемоги. Щодо сучасних труднощів, на першому місці стоїть нестача робочої сили; справжніх професіоналів дійсно не вистачає. Проте ми адаптуємося до ситуації та знаходимо способи вирішення. Наприклад, ми орендували готель неподалік від будівельного майданчика для проживання нашого персоналу. Це дозволяє нам залучати спеціалістів з усієї країни та забезпечувати їм комфортні умови.

Численні будівельні фірми займаються створенням апарт-готелів у Карпатах. Які ваші сильні сторони, чому інвестори повинні зупинити свій вибір саме на вашій пропозиції?

Ми маємо кілька успішних проектів, зокрема Wol-121, про який я вже згадував раніше. Наша команда гарантує інвесторам високу надійність і прозорість, адже без цього неможливо здобути довіру, яка є основою нашого бізнесу. Як ми реалізуємо це на практиці? Наприклад, під час укладення контракту ми фіксуємо ціну, що означає, що вона залишиться незмінною навіть у випадку, якщо платежі будуть розстрочені до завершення будівництва. Крім того, у контрактах зазначена дата введення готелю в експлуатацію, якою є IV квартал 2026 року. Якщо виникнуть форс-мажорні обставини, які призведуть до затримки, інвестори отримуватимуть штраф за кожен день прострочки, що також детально прописано в договорі.

Здійснювати управління Melis буде керуюча компанія Ribas Hotels Group. Чому вона і що це дасть інвесторам?

Наш досвід співпраці з Ribas Hotels Group виявився надзвичайно позитивним, і я не бачу жодних підстав для його припинення. Вони є справжніми професіоналами у сфері управління готельною нерухомістю, що є запорукою успішних інвестицій. На жаль, на ринку трапляються випадки, коли одна компанія займається як будівництвом готелю, так і його управлінням, не маючи при цьому належного досвіду. В результаті це часто призводить до негативних наслідків як для компанії, так і для інвесторів. Управління готелем — це відповідальна і складна задача. Ми обираємо інший підхід, щоб уникнути таких ризиків: Melis займається будівництвом NUMO Development, а управлінням буде займатися Ribas Hotels Group. Ця компанія має значний досвід, адже в її портфелі понад 50 успішних готелів в Україні, на Балі, в Польщі та Молдові. Ми враховуємо їхню експертизу у процесі будівництва, щоб наш готель став популярним та комерційно успішним, відповідаючи всім вимогам гостей.

Керуюча компанія займатиметься маркетингом, залученням гостей, ціноутворенням, тобто, усіма аспектами готельного бізнесу. Партнерство з цією компанією я вважаю однією з головних наших переваг. Інвестори можуть бути впевненими в її компетентності. До того ж Ribas Hotels Group надає інвесторам гарантований прибуток у перші два роки роботи готелю. Це унікальна пропозиція на ринку.

Яка найменша сума інвестицій, необхідна для участі в проєкті, і яку прибутковість можна очікувати?

Інвестору варто зосередитись на сумі в 90 тисяч доларів на цьому етапі проекту. Наразі ми на етапі будівництва перших поверхів, і ціна не досягла навіть середнього рівня, на який ми сподіваємося. Це означає, що якщо інвестор приєднується до проекту зараз, він може отримувати 10-11% річних пасивних доходів від операцій готелю, не враховуючи приріст вартості нерухомості з часом. Нерухомість у Карпатах безумовно буде дорожчати, але передбачити, з якою швидкістю, досить складно, тому ми розглядаємо лише доходи від операційної діяльності при оцінці прибутковості.

На пізніших етапах будівельного процесу ціни на юніти зростуть, а гарантовані відсотки доходу можуть знизитися до 9-10%. Тому я рекомендую не гаяти часу. Ринок прибуткової готельної нерухомості в Україні тільки починає розвиватися. Хоча інвестиції в нові сектори можуть здаватися дещо ризикованими, в довгостроковій перспективі вони виявляються вигіднішими. Тому, якщо постане питання вибору між квартирою та апартаментами, я віддав би перевагу другому варіанту.

Чому це так?

Перший аспект — це фінансова вигода. Сервісні апартаменти та кондоготелі демонструють вищу річну прибутковість в порівнянні з традиційними орендними квартирами. В середньому, їх рентабельність коливається в межах 10-15% на рік, у той час як оренда звичайної квартири зазвичай приносить не більше 6%. Дослідження підтверджують, що інвестиції в готельну нерухомість, як правило, окупаються протягом 8-10 років, навіть якщо заповненість готелю становить лише 50%.

Другий аспект — це потенціал галузі. У зв'язку з війною багато українців не можуть виїхати за кордон і шукають місця для відпочинку в більш безпечних регіонах країни. Проте я впевнений, що після завершення війни іноземні туристи почнуть масово відвідувати Україну. Наша країна надає всі підстави для цього: про нас говорять, безліч людей у світі нас підтримує, а інтерес до України та її туристичних можливостей лише зростатиме.

Зрештою, інвестиції в готельну нерухомість є набагато зручнішими, ніж придбання квартири для здачі в оренду. Інвестор може спокійно відпочивати, оскільки не потрібно займатися повсякденними справами: пошуком орендарів, співпрацею з ріелторами, розміщенням гостей, обслуговуванням і ремонтом приміщень. Усі ці питання вирішує управляюча компанія. Вона створює спеціальний фонд, з якого частина коштів йде на підтримку та модернізацію готелю, що дозволяє зберігати його у новому, доглянутому та сучасному стані навіть через п’ять або десять років.

Які у вас наміри щодо подальшого зростання вашої компанії? Чи розглядаєте ви можливість розширення, запуск нових проектів або виходу на закордонні ринки?

Наразі аналізуємо ринок столиці. Хочемо зайти з проєктами безпосередньо в Київ чи, можливо, в Київську область. Дивимося на земельні ділянки в рідній Одесі. Готель Wol-121 прекрасно себе зарекомендував, тепер хочемо створити готель безпосередньо під брендом NUMO Development. Ділюся з вами інсайдом -- вже маємо завершений ескізний проєкт нового обʼєкта на межі Поляниці та Буковелю, тобто, безпосередньо в серці курорту. Він буде певною мірою унікальним. Скоро ми розкриємо більше деталей. Поки скажу, що готуємо старт будівництва і продажів. Тобто, ми не зайшли на ринок з одним проєктом -- ми вибудовуємо свою репутацію, вкладаємо зусилля в екологічні та освітні проєкти, тому що бачимо своє майбутнє тут, в Україні.

Контактна інформація керуючої компанії: https://ribashotelsgroup.ua/projects/melis/

Сайт забудовника: https://www.numodevelopment.com/

Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно № 50731058, датований 22 червня 2023 року.

Витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно № 50730519, виданий 22 червня 2023 року.

Витяг з Державного реєстру майнових прав № 51374571, датований 15 серпня 2023 року.

Повідомлення про початок виконання будівельних робіт № ІУ051231017477 від 18.10.2023 (Нове будівництво житлового будинку)

Повідомлення про старт виконання будівельних робіт № ІУ051231017991, датоване 18 жовтня 2023 року (Зведення нового житлового комплексу).

Повідомлення про початок виконання будівельних робіт №ІУ051231017539 від 18.10.2023 (Нове будівництво житлового будинку)