Житлова ситуація в Україні у 2025 році: причини збільшення цін та переваги покупців.

Війна, нестача спеціалістів та підвищення витрат на будівництво стали суттєвими викликами для ринку нерухомості у 2025 році. Проте, незважаючи на ці труднощі, ринок продовжував функціонувати. Як будівельники адаптувалися до нових умов, змінилася поведінка споживачів, а також де в Україні сьогодні можна знайти найбільш доступні варіанти житла – це питання досліджував Фокус.

Більше ініціатив та постійний інтерес з боку клієнтів.

Після важких років 2022-2023, коли ринок нерухомості фактично зупинився, 2025 рік став часом поступового відновлення. Інтерес до придбання житла залишився на рівні попереднього року, проте попит виявився нерівномірним — спокійні періоди чергувалися з різкими сплесками активності. Загалом, річна динаміка була позитивною: все більше українців виявляли бажання мати власне житло. На цьому фоні девелопери, незважаючи на війну, не лише завершували раніше розпочаті об'єкти, а й активно запускали нові проєкти.

"Сьогодні ринок нерухомості демонструє здатність адаптуватися до умов війни. Українці вийшли зі стану, коли життя постійно відкладали "на потім". Є розуміння: жити потрібно зараз, а не чекати кращих часів", -- говорить Денис Суділковський, бренд- та бізнес-директор ЛУН.

Разом з еволюцією ринку трансформувався і сам споживач. Емоційні імпульси відступили на задній план, поступившись місцем раціональному та обдуманому підходу.

"Перш ніж приймати рішення, люди досліджують ринок, оцінюють потенційні ризики, враховують рівень готовності будівництва, терміни завершення проекту та надійність забудовника. Саме тому репутація компанії посіла одне з головних місць у процесі вибору", -- підкреслює Олена Рижова, комерційний директор компанії "Інтергал-Буд".

Згідно з інформацією аналітичної платформи компанії "Інтергал-Буд", середній період від першого ознайомлення з проєктом до ухвалення рішення про придбання житла становить приблизно 60 днів. Найбільш активною групою покупців є особи у віці від 29 до 45 років, які складають близько 60% від загальної кількості.

Перший етап зростання: які проекти реалізуються, що купують, і яким чином змінюються ціни.

Наприкінці 2025 року споживачі мали можливість обирати з майже 2150 житлових проектів по всій країні. Згідно з даними ЛУН, найбільша концентрація новобудов традиційно спостерігалася в Києві та його області, де налічувалося 406 житлових комплексів і 355 котеджних містечок. Це становить 27% від загальної кількості активних житлових комплексів та 57% від котеджних проектів в Україні. На другому місці знову опинилася Львівщина, яка пропонувала 265 багатоквартирних комплексів та 94 котеджних містечка.

Львів та його область стали беззаперечними лідерами за кількістю нових проєктів, запущених у 2025 році, з 63 новими житловими комплексами на старті. Значні темпи розвитку також продемонстрували Київська область (28 проєктів), Івано-Франківська область (22) та Закарпаття (19). Хоча столиця не зайняла перше місце, вона продемонструвала помітне зростання: реалізація 17 нових житлових комплексів розпочалася, у той час як у попередньому році їх було лише шість.

Одночасно ринок заповнювався новими об'єктами. Протягом дев'яти місяців 2025 року було введено в експлуатацію 6,52 млн квадратних метрів житлової площі, що відповідає понад 41 тисячі нових квартир. Найбільше зростання спостерігалося в Києві (12 850 квартир, +20%) та Одесі (6 740 квартир, +127%). Попит залишався на стабільному рівні.

"Структура угод залишається практично незмінною: у портфелі компанії 'Інтергал-Буд' близько 50% продажів складають однокімнатні квартири, 33% - двокімнатні, 16% - трикімнатні, а частка багатокімнатних і дворівневих квартир становить близько 1%", - повідомила Олена Рижова.

Водночас через обмежену пропозицію готового житла та зростання собівартості будівництва ціни на первинному ринку зросли майже в усіх містах. Рекордсменами за темпами зростання ціни за квадратний метр у новобудовах стали Одеса та Хмельницький, де середня вартість піднялася на 19% та 14% відповідно. Двозначне зростання зафіксовано також у Луцьку, Житомирі та Тернополі (+12%), а Івано-Франківську та Чернігові -- +10%.

Утім найдорожчі квартири залишаються у Львові -- 58,6 тис. грн/м², хоча за рік ціна зросла лише на 6%. У трійку за ціною також увійшли Київ (55,3 тис. грн/м²) та Одеса (47,1 тис. грн/м²), витіснивши Ужгород, де середня ціна залишилася на рівні 46,8 тис. грн/м².

"Якщо ж дивитися на мінімальну вартість квартири загалом, то найдоступніша первинка наприкінці року була в Сумах -- від $23,2 тис. (близько 1 млн грн), тоді як у Львові мінімальна ціна сягнула $61,7 тис.", -- підсумовує Денис Суділковський.

Попит на вторинне житло стрімко зростає: ціни підвищуються.

В Україні вторинний ринок нерухомості набуває все більшої популярності: покупці віддають перевагу готовим квартирам, прагнучи знизити ризики, пов'язані з новобудовами та затримками в їх здачі, а також для того, щоб швидше здійснити переїзд, не очікуючи завершення будівництва. Крім того, зростаюча потреба в житлі на фоні війни підсилює попит. У результаті ціни на вторинному ринку зросли практично в усіх регіонах. Єдине виключення становлять міста південно-східної частини біля лінії фронту, де вартість квартир дещо знизилася.

У категорії "однокімнатних квартир" лідером за зростанням цін виявився Тернопіль, де середня вартість зросла на 21% за рік. Невелике відставання показали Одеса та Рівне, що піднялися на 18%. Значні коливання цін також були зафіксовані в Ужгороді (+15%) та Житомирі (+14%). Київ і Чернігів продемонстрували зростання на 11%, тоді як Харків, Суми й Дніпро піднялися на 10%.

Статус найдорожчого міста за цінами на однокімнатні квартири наприкінці 2025 року залишається за Львовом -- середня вартість становить $68 тис. Далі йдуть Київ ($66,5 тис.) та Ужгород ($62,2 тис.).

Регіональний дисбаланс цін лише посилився: якщо однокімнатну квартиру у Запоріжжі чи Миколаєві можна придбати за $16-20 тис., то у Львові чи Ужгороді її вартість сягає $62-68 тис.

Одночасно спостерігався зріст цін на двокімнатні квартири в більшості регіонів країни. Найзначніші зміни зафіксовані в Тернополі, де ціни підвищилися на 23%, та в Чернівцях з ростом на 20%. В Одесі та Чернігові ціни зросли на 18%, тоді як в Харкові зростання склало 13%. Київ та Івано-Франківськ відзначилися підвищенням на 11%, а Ужгород — на 10%. Навіть у Миколаєві, що знаходиться поблизу фронту, вартість "двушок" зросла на 7%.

Трикімнатні квартири показують подібні тенденції. В Черкасах зафіксовано значне зростання цін на 23%, у Чернівцях — 22%, Вінниці — 21%, Кропивницькому — 20%, Харкові — 19%, а в Тернополі — 17%. У Києві та Львові ціни піднялися на 9%.

"Ця тенденція зумовлена тим, що багато сімей, які перемістилися, активно знаходять нові місця для проживання. Люди все частіше надають перевагу не тимчасовим варіантам, а повноцінним квартирам для комфортного сімейного життя. Внаслідок цього попит і ціни на житло зростають, тому відкладати покупку стає все менш доцільно," - зазначає Денис Суділковський.

Найвищі середні ціни на двокімнатні та трикімнатні квартири традиційно спостерігаються в Києві, де "двушка" коштує приблизно $105 тисяч, а "трьошка" – близько $150 тисяч. На другій позиції розташувався Львів з цінами $96 тисяч за двокімнатну квартиру і $125 тисяч за трикімнатну. Третє місце займає Ужгород, де середні ціни становлять $91 тисячу за двокімнатну і $110 тисяч за трикімнатну.

Орендний ринок житла в 2025 році: підвищення вартості та еволюція попиту.

Оренда квартир у 2025 році продовжила зростати. За даними ЛУН, найпопулярнішими залишаються однокімнатні квартири, особливо серед молодих спеціалістів та орендарів з обмеженим бюджетом -- вони складають близько половини всіх угод. Через безпекову ситуацію найдорожчими містами для оренди стали Львів, Ужгород та Івано-Франківськ, де ціни на 1-кімнатне житло суттєво перевищили столичні. Сюди переїжджає багато внутрішньо переміщених осіб, що підвищує попит і тисне на ціни.

Ужгород пропонує квартири в оренду за середню ціну 21,3 тисячі гривень на місяць, у Львові ця сума становить 17 тисяч гривень. Київ же демонструє середню орендну плату за однокімнатну квартиру на рівні 16 тисяч гривень. Варто зазначити, що Івано-Франківськ активно наближається до лідерів: тут орендна вартість зросла на 15%, досягнувши 16 тисяч гривень.

Ринок оренди залишаєтся надзвичайно динамічним. Ціни зростають практично у всіх містах. Найзначніше підвищення було зафіксовано в Кропивницькому (+33%), Черкасах (+28%), Миколаєві та Житомирі (+20%), Одесі (+18%) та Харкові (+13%), -- зазначає Денис Суділковський. Водночас у Києві зростання орендної плати є більш помірним.

Внаслідок бойових дій та напруженої безпекової ситуації, оренда однокімнатної квартири в Одесі доступна за 10 тисяч гривень. У Харкові ціна складає 4,5 тисячі гривень, у Запоріжжі – 5,5 тисячі гривень, а в Дніпрі – 10,5 тисячі гривень.

Оренда 2-кімнатних квартир впродовж року також зростала, причому в багатьох містах динаміка була двозначною. Для 3-кімнатних квартир загальна картина дещо інша: у більшості локацій ціни залишалися стабільними.

Варто зазначити, що в Харкові житло є відносно доступним: на оренду однокімнатної квартири йде лише 20% середнього доходу, а на двокімнатну - 28%, у той час як трьохкімнатна вимагає 41% зарплати. У протилежному становищі перебуває Ужгород: за однокімнатну квартиру потрібно витратити цілих 80% місцевого доходу, а оренда двокімнатної квартири перевищує середню зарплату на 12%, що суттєво ускладнює фінансове навантаження для родин.

Державні програми єОселя та єВідновлення сприяють зростанню продажів нерухомості.

Стабільність ринку нерухомості в значній мірі залежить від підтримки держави. У 2025 році важливу роль на первинному ринку відіграла програма єОселя. До цього проекту приєдналися 114 девелоперських компаній, які пропонують квартири у 278 новобудовах по всій країні. З моменту старту програми наприкінці 2022 року українці отримали понад 21 тисячу кредитів на загальну суму більше 31 мільярда гривень. Лише в 2025 році було оформлено більше 4,3 тисяч кредитів на житло від забудовників, як у вже завершених об'єктах, так і на стадії будівництва.

"Державна програма сприяла активізації продажів на ринку, -- зазначає Олена Рижова. -- Протягом 11 місяців 2025 року через платформу єОселя було укладено більше 400 угод. Для багатьох людей це єдиний спосіб придбати власне житло з доступними щомісячними платежами."

На вторинному ринку значну роль відіграє програма єВідновлення, що підтримує сім'ї, які втратили своє житло, у отриманні компенсацій та придбанні нових домівок. Приблизно 28 тисяч родин отримали житлові сертифікати на загальну суму близько 40 мільярдів гривень, з яких понад 18,6 тисяч вже скористалися цією допомогою. Найчастіше ці сертифікати використовувалися для покупок на вторинному ринку, а з 2025 року їх можна буде застосовувати і для новобудов. Однак ринок оренди майже не відчув позитивного впливу державних програм, оскільки не всі орендодавці готові оформляти договори, що ускладнює доступ до підтримки для багатьох орендарів.

А що на 2026?

Згідно з прогнозами на 2026 рік, фахівці передбачають стабільність на ринку нерухомості в Україні. Очікується, що попит залишиться стриманим, а покупці схилятимуться до готових квартир або житлових комплексів, що наближаються до завершення будівництва, щоб зменшити свої ризики.

На думку Дениса Суділковського, вартість житла на первинному ринку залишиться стабільною, оскільки нових проєктів обмаль, а також через зростання цін на будівельні матеріали і нестачу робочої сили.

Олена Рижова акцентує увагу на тому, що безпекова та політична обстановка матиме вирішальне значення.

"Якщо ситуація буде розвиватися відповідно до прогнозів на 2025 рік і конфлікти не загостряться, не слід очікувати різких коливань або краху на ринку нерухомості. Ринок, скоріше за все, демонструватиме повільне і стабільне зростання, а ціна за квадратний метр може піднятися на 10-15%. Основним чинником цього є зростання вартості будівельних матеріалів та робочої сили, які впливають на кінцеву вартість житла," - зазначила Рижова.