Адаптувалися до нових умов. Основні висновки 2025 року для сектору нерухомості.

В 2025 році український ринок нерухомості майже пристосувався до реалій воєнного стану -- зараз він помірніше реагує на поточні виклики, пов'язані з обстрілами та блекаутами.

Згідно з дослідженням ЛУН, ринок нерухомості поступово адаптується до фінансування спеціальних програм, таких як єОселя, єВідновлення та Житло для ВПО. У році, що завершується, всі сегменти ринку показали загальну позитивну динаміку: спостерігалося зростання цін, активізація попиту та підвищення рівня активності.

У цьому році спостерігається зміна: регіони, які хоч і розташовані близько до лінії фронту, але вважаються відносно безпечними, такі як Харків, Суми та Одеса, починають відновлюватися після значних економічних труднощів. Раніше в цих містах спостерігалося поступове зниження цін на вторинному ринку та стабілізація орендних ставок на нижньому рівні. Наприклад, минулого року середня вартість оренди в Харкові становила 4 тисячі гривень — це була, напевно, та межа, нижче якої здавати квартиру не було сенсу.

Цього ж року орендні ставки в місті почали рости, а "падіння" вторинки змінилося на зростання. В Одесі оренда однокімнатних, яка до літа 2024 року коливалась на рівні 7 тис. грн, цього літа зросла майже в два рази, до 13 тис. грн. До кінця року вона дещо скоригувалась вниз, але все одно показала значний приріст у 18% рік до року. Тобто зараз можна говорити, що в 25-му році ринок нерухомості України вийшов на новий етап, коли східні та південні відносно безпечні регіони почали зріст.

Хоча деякі не дуже втішні тенденції минулого року спостерігались і в поточному. Зокрема, український ринок нерухомості все ще залишається відчутно сегментованим за географічною ознакою.

Вплив урядових ініціатив

В році, що минає, на ринок первинки мала вплив програма державної пільгової іпотеки єОселя. З початку її роботи (кінець 2022 року) було видано понад 21 тис. іпотечних кредитів на суму більше 31 млрд грн. В 2025 році ця програма активно працювала на первинному ринку -- зараз в ній акредитовано 114 забудовників та девелоперів, які пропонують житло в 278 будинках на етапі зведення.

У 2025 році було видано понад 4,3 тисячі кредитів на готове житло від забудовників та на квартири, що ще перебувають у стадії будівництва, що складає більше половини з приблизно 7 тисяч усіх виданих кредитів.

На ринок вторинки єОселя теж мала суттєвий вплив -- майже 2,6 тисяч квартир та будинків на вторинці були придбані за допомогою цієї програми. Але все ж таки на вторинку більше вплинула програма компенсацій за зруйноване житло єВідновлення. Від початку її роботи 28 тисяч родин отримали житлові сертифікати на придбання нового житла замість знищеного -- на загальну суму 40 млрд гривень. При цьому скористались сертифікатами та придбали нове житло понад 18,6 тисяч сімей. Зазвичай житлові сертифікати єВідновлення використовуються для придбання нового житла на вторинці, але з цього року їх можна використовувати і для придбання майнових прав на житло, що будується.

Второй экземпляр.

У 2025 році середньозважені ціни на вторинному ринку нерухомості зазнали різкого зростання. Найзначніше подорожчання квартир усіх категорій було зафіксовано в західних та центральних регіонах України. Навіть у найбільш обстрілюваних містах півночі та сходу, підсумки року показали позитивну динаміку цін на житло. Винятком стали міста, що розташовані поблизу лінії фронту на південно-східному напрямку, де середня вартість нерухомості за рік трохи знизилася.

У той же час, найбільший ріст цін спостерігався саме на двокімнатні квартири, що може свідчити про активну адаптацію внутрішньо переміщених осіб у нових громадах.

У 2025 році інтерес до придбання квартир в Україні залишався на рівні попереднього року. Однак, на відміну від 2024 року, у цьому році спостерігалася нерівномірність у попиті — протягом року відзначалися як падіння, так і підвищення інтересу. В цілому, можна зазначити, що у 2025 році спостерігалася позитивна тенденція до зростання зацікавленості в купівлі житла.

Найбільше подорожчання 1-кімнатних квартир зафіксоване в Тернополі, де за рік 1-кімнатні подорожчали на 21%. Не набагато відстали від нього Одеса та Рівне, де середня вартість 1-кімнатних за рік зросла на 18%. Двозначний приріст у відсотках також продемонстрували Ужгород (+15% рік до року), Житомир (+14%), Київ та Чернігів (+11%), а також Харків, Суми та Дніпро, в яких середня вартість 1-кімнатних за рік зросла на 10%.

У Львові середня ціна на однокімнатні квартири зросла на 5% у порівнянні з минулим роком, тоді як у Києві цей показник піднявся на 11%. Проте, це не стало причиною для столиці повернути первенство у цій категорії нерухомості. На кінець 2025 року Львів залишається лідером за вартістю невеликих квартир, де середня ціна становить $68 тисяч. Київ займає другу позицію з середньою вартістю $66,5 тисяч, а на третьому місці розташувався Ужгород, де однокімнатна квартира в середньому коштує $62,2 тисячі.

У сегменті однокімнатних квартир в Україні спостерігається значний регіональний дисбаланс у цінах. Різниця між середніми значеннями вартості однокімнатних квартир на заході та сході країни становить 2-4 рази: наприклад, у Миколаєві ціна коливається від $20 тис., тоді як у Львові вона досягає $68 тис., а в Запоріжжі ціна починається з $16 тис., в той час як в Ужгороді досягає $62 тис. Протягом року цей розрив зріс через підвищення середніх цін у відносно безпечних регіонах та зниження в прифронтових зонах. Варто зазначити, що зниження середньої вартості однокімнатних квартир зафіксовано лише в Миколаєві (-5%) та Запоріжжі (-6%) в порівнянні з минулим роком.

У сегменті двокімнатних квартир спостерігається тенденція до збільшення середньої вартості, яка зростала практично в усіх містах країни. Наприклад, в Тернополі середня ціна на "двушки" підвищилась на 23%, тоді як у Чернівцях - на 20%. Значне зростання середньої вартості спостерігалося також в Одесі та Чернігові (+18%), Харкові (+13%), Кропивницькому (+12%), Києві та Івано-Франківську (+11%), а також в Ужгороді (+10%). У більшості інших міст України було зареєстровано підвищення вартості двокімнатних квартир на 3-9%. Водночас, у Дніпрі та Запоріжжі спостерігалося зниження середньої ціни "двушок" на 2% та 8% відповідно за рік.

Опосередковані свідчення про зростаючий інтерес до вторинного житла з боку внутрішньо переміщених осіб (ВПО) підтверджуються також динамікою цін на трикімнатні квартири. Протягом останніх 12 місяців було зафіксовано двозначне зростання середньої вартості в таких містах, як Черкаси (+23%), Чернівці (+22%), Вінниця (+21%), Кропивницький (+20%), Харків (+19%), Тернопіль (+17%), Суми (+15%), Одеса (+13%) та Івано-Франківськ (+11%). У Києві та Львові середні ціни на трикімнатні квартири показали приріст на 9%, що лише на 1% менше від позначки у 10%.

У свою чергу, в Полтаві, Дніпрі та Запоріжжі за рік спостерігається зниження цін на 3-кімнатні квартири – на 2%, 4% та 7% відповідно. Якщо в Полтаві така зміна виглядає більше як незначна корекція, то зниження вартості просторих квартир у Запоріжжі та Дніпрі може свідчити про те, що через близькість до лінії фронту та постійні обстріли, люди не мають бажання переселятися в ці міста зі своїми родинами.

Найвищі середні ціни на дво- та трикімнатні квартири залишаються в Києві, де вони досягли $105 тисяч та $150 тисяч відповідно. Львів займає друге місце з середньою вартістю двокімнатних квартир в районі $96 тисяч і трикімнатних – $125 тисяч. Третю позицію займає Ужгород, де в кінці 2025 року середня ціна двокімнатних квартир становитиме $91 тисяч, а трикімнатних – $110 тисяч. Якщо продовжити список до п'яти міст з найдорожчим житлом, четверте місце займатимуть Чернівці, де середня вартість двокімнатних квартир складає $77 тисяч, а трикімнатних – $104 тисяч. П'яте місце ділять Вінниця та Одеса, де наприкінці 2025 року двокімнатні квартири в середньому коштують $70 тисяч і $65 тисяч відповідно, а трикімнатні – $85 тисяч.

Первозданность

Середня ціна квадратного метра житла в новобудовах в Україні демонструє стабільне зростання практично в усіх населених пунктах. Будівельні компанії та девелопери поступово активізують свою діяльність, представляючи нові проєкти на ринку, хоча темпи завершення будівництва дещо сповільнилися.

Рекордсменами зростання середньої вартості квадрату, що будується, стали Одеса, де за рік метр новобудов додав +19% в гривні та Хмельницький, де середня вартість квадратного метра новобудов здорожчала на 14%. Також двозначне подорожчання у відсотках було зафіксоване в Луцьку, Житомирі та Тернополі (+12% за 12 місяців), а також в Івано-Франківську та Чернігові (+10%).

Найвищі ціни на новобудови в Україні за середньою вартістю квадратного метра все ще фіксуються у Львові, хоча за минулий рік зростання склало всього +6%. Цікаво, що вперше з початку повномасштабного військового конфлікту в трійці міст з найдорожчими новобудовами відбулися зміни. На першій позиції, як і раніше, залишається Львів, де середня вартість квадратного метра новобудов становить 58,6 тис. грн. На другому місці розташувалась столиця України, де середня ціна квадрату новобудов складає 55,3 тис. грн. А на третю позицію наприкінці 2025 року піднялися новобудови Одеси, середня вартість яких досягла 47,1 тис. грн, витіснивши з цього місця Ужгород, де ціна "середнього квадрату" залишилася незмінною на рівні 46,8 тис. грн протягом останніх 12 місяців.

Незважаючи на всі труднощі, український ринок новобудов продовжує функціонувати. Відповідно до статистичних даних Держстату, за дев'ять місяців цього року обсяги введеного в експлуатацію житла незначно зменшились у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року. Таке зниження можна пояснити скороченням нових будівельних проектів після початку повномасштабного вторгнення. Загалом, за три квартали цього року в Україні було введено в експлуатацію 6,52 млн квадратних метрів житла. Найбільше з цього обсягу припадає на Київську область, де житловий фонд зріс на 1,37 млн кв.м з початку року. У столиці за цей же час було здано в експлуатацію 0,76 млн кв.м, що становить майже третину (32,7%) від загального обсягу житла, введеного в експлуатацію в країні цього року.

Що стосується цін на новобудови в контексті мінімальної вартості повної квартири, то наприкінці 2025 року найнижча ціна спостерігається в Сумах — $23,2 тисячі або 1 мільйон гривень. У той же час, найвища вартість зафіксована у Львові, де мінімальна ціна квартири на первинному ринку становить $61,7 тисячі або 2,6 мільйона гривень. Це в 2,5 рази більше, ніж у Сумах.

Аренда

Орендні ціни на квартири продовжують підніматися. Найвищі ставки спостерігаються в Ужгороді, Львові та Києві, хоча Івано-Франківськ швидко наближається до цих показників. Протягом року співвідношення середньої зарплати до середньої орендної плати знизилося практично у всіх областях країни.

У 2025 році українці виявили підвищений інтерес до оренди, порівняно з попереднім роком. Це підтверджують як статистика ріелторських компаній, так і аналіз даних з Google Trends.

Цікаво, що за даними Google Trends в поточному році дещо змінилась географія пошуку -- якщо в 2024 році активніше шукали квартиру в оренду у східних областях та столичному регіоні, то в 2025 році пошукові запити поступово зміщуються в західну частину країни. Це може свідчити про те, що ВПО та бізнес продовжують міграцію на західа країни -- причому не тільки в найзахідніші (та найдорожчі!) Львів та Ужгород, а й в інші умовно-безпечні регіони країни.

У 2025 році найвищі ціни на оренду однокімнатних квартир спостерігалися в Ужгороді та Львові, які помітно випередили столичні тарифи. На кінець року орендна плата за 1-кімнатні квартири в Ужгороді досягла 21,3 тисячі гривень на місяць. У Львові середня вартість оренди становила 17 тисяч гривень, тоді як у Києві - 16 тисяч гривень. Варто зазначити, що наприкінці року Івано-Франківськ значно наблизився до лідерів, адже оренда однокімнатних квартир тут зросла на 15% і майже досягла 16 тисяч гривень.

Однак найбільше зростання орендних ставок за рік спостерігалося в Кропивницькому, де вони підвищилися на третину (+33%). Значне зростання цін також було зафіксовано в Черкасах (+28% у період з грудня 2024 до грудня 2025 року), Миколаєві та Житомирі (+20%), Одесі (+18%), Харкові (+13%), а також у Хмельницькому та Запоріжжі (+10%). Незважаючи на ці зміни, середня вартість оренди однокімнатних квартир у східних регіонах України залишається помітно нижчою в порівнянні з найдорожчими містами. Наприклад, на кінець 2025 року оренда однокімнатної квартири в Одесі коштує в середньому 10 тисяч гривень на місяць, у Харкові – 4,5 тисячі гривень, у Запоріжжі – 5,5 тисячі гривень, а в Дніпрі – 10,5 тисячі гривень.

Приблизно так само поводились і орендні ставки на 2-кімнатні квартири -- в більшості українських міст вони зросли рік до року. Більше того, в багатьох містах зростання у відсотках було двозначним. Зокрема, в Ужгороді вартість оренди 2-кімнатної збільшилась на 36% (грудень 2024 року до грудня 2025 року) та досягла позначки 29,8 тис. грн, що вивело це місто в лідери за рівнем цін на оренду таких квартир. Цікаво, що в Києві навпаки рік до року було зафіксовано зниження середніх цін на оренду "двушок" на 4%, до 23 тис. грн.

Проте це не завадило столиці увійти в трійку міст з найдорожчою орендою в країні, зайнявши друге місце. На третьому місці Львів з середньою ціною оренди 2-кімнатної на рівні 21 тис. грн. Це на 5% дорожче, ніж у грудні 2024 року.Якщо ж говорити про міста, в яких за рік орендні ставки на 2-кімнатні зросли найбільше, то варто відзначити Чернівці (+26%), Кропивницький (+22%), Полтаву (+16%), Івано-Франківськ (+15%), Одесу та Вінницю (+13%).

У сегменті оренди трьохкімнатних квартир спостерігається дещо інша ситуація. У більшості міст середні ставки залишилися незмінними протягом року. Однак в тих містах, де відбулися зміни, ціни на оренду виросли на помітний відсоток. Наприклад, на початку грудня 2025 року оренда трьохкімнатної квартири у Львові стала дорожчою на 14% у порівнянні з минулим роком; в Одесі – на 15%; в Івано-Франківську – на 20%; а в Полтаві – на 25%.

Раніше було зазначено, що українці переглянули свої фінансові можливості для придбання або оренди житла.